نکات مهم درقانون پیش فروش خانه

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات کامل طرفین عقد نوشته شود. در حقیقت باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی در قرارداد پیش فروش دارد. گاهی فروشنده مالک زمین و صاحب سند است و یا شاید سازنده ساختمان باشد که بر اساس توافقات با مالک زمین سهمی از آپارتمان در حال ساخت را در اختیار دارد.

بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات خانه یا آپارتمان است که باید به دقت و با جزییات کامل در قرارداد ذکر شود، از جمله متراژ واحد، طبقه، شماره واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله سایر اشتراکات گاز، برق، آب، تلفن و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات جزئی ملک از جمله نقشه و جا نمایی اتاقها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره ها، نوع سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی، اجاق گاز و… ) ذکرشود. این موارد هرچند جزیی به نظر می‌آیند اما در آینده ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

مشخصات فنی و معماری ساختمان که شامل کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالحی که در ساخت مصرف میشود، نمای بیرونی، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با جلب نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین زمان معقولی برای تحویل دادن ملک است که باید برای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت دیرکرد احتمالی، خریدارساختمان بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. یکی از مناسب ترین ضمانت اجراهای تعهد پیش فروشنده به تحویل ملک، مشخص کردن خسارت دیرکرد روزانه به نسبت قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود.

در صورتی که متراژ واحد تعیین‌شده بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر متراژ واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، طرفین قرارداد نمی‌­توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، صرفا خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.