طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر این امکان را دارد در مدت زمان اجاره، ملک خود را به فروش برساند. همچنین این نکته حائز اهمیت است که خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست و در این مورد به رضایت مستاجر نیازی نیست. اگر ملک این گونه خرید و فروش شود در این صورت اجاره به جای خود باقی می ماند. پس خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می شود و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.

اگر ملک در حالی که مستاجر دارد به فرد دیگری انتقال داده شود اجاره مثل قبل به حال خود باقی می ماند مگر این مورد که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خودش شرط ‌کرده باشد. همین طور که از تعریف ماده بالا بر می آید، مالک این امکان را دارد هر وقتی که تمایل داشته باشد ملک خود را به فروش برساند و مستاجر این امکان را ندارد برای این کار مانع او شود.

اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می شود در این صورت مستاجر این وظیفه را دارد که فورا نسبت به خالی کردن ملک اقدام کنید و مستاجر نیز نمی تواند معترض باشد.

در زمینه خرید خانه با مستاجر، فروش ملکی که اجاره داده شده است برای مستاجر باعث بلاتکلیفی می شود و برای زمانی سردرگمی او را به دنبال دارد. بر اساس قانون مدنی و از نظر حقوقی در صورتی که ملک به فروش برسد قرارداد اجاره این امکان را دارد ادامه داشته باشد و فقط در صورتی که طرفین توافق کنند و مستاجر رضایت داشته باشد می تواند به ختم قرارداد منجر شود.

آن زمان که فروشنده و خریدار نسبت به تخلیه ملک با یکدیگر توافق داشته باشند باید با مستاجر هماهنگ کرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره باید مبلغی به عنوان خسارت به مستاجر پرداخت شود. در مواردی هم شرایط تخلیه ملک در صورت درخواست مالک در قراردادها آورده می شود که در این صورت مستاجر باید ملک را با توجه به درخواست مالک تخلیه کند و به سبب توافق که بین آن ها صورت گرفته نیازی به پرداخت خسارت نیست.

اول از همه باید این مورد بررسی شود که اجاره نامه به صورت عادی است یا رسمی. تخلیه مورد یا ملک اجاره در پایان زمان قرارداد، یکی از خصوصیت های مهمی است که در قانون رابطه بین موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

در ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستاجر در دو مدل اجاره نامه رسمی و عادی تمهیداتی را پیش بینی کرده اند. از جمله خصوصیاتی که در قانون روابط بین مالک و مستاجر وجود دارد، تخلیه کردن هرچه سریع تر ملک اجاره داده شده بعد از پایان مدت زمان آن است. ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستاجر تخلیه بسیار زود در اجاره نامه های رسمی و عادی را بیان کرده اند که در مدت یک هفته تخلیه ملک انجام خواهد شد.

اگر خرید و فروش ملک با مستاجر انجام شود و در زمان یا مدت اجاره مالک، ملک خود را به فروش برساند؛ در این صورت زمان تمام شدن مدت اجاره مستاجر، مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خود را موظف است از مالک قبلی درخواست کند یا مالک جدید؟

برای پاسخ به این سوال بهتر است بدانید که طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی مالک این امکان را دارد که در مدت زمان اجاره ملک خود را به فروش برساند. بنابراین خرید و فروش خانه به وسیله مستاجر اصلا کاری غیر شرعی و غیر قانونی به شمار نمی رود و به رضایت مستاجر نیازی نیست.

در این صورت اجاره به قوت خود باقی می ماند و لذا خریدار جدید قائم مقام مالک قبلی ملک می شود و طرف قرارداد اجاره و مستاجر قرار می‌گیرد. البته این نکته حائز اهمیت است که قائم مقام خریدار جدید در مورد حقوق و تعهداتی که مربوط به خود است عین مستاجر به شمار می رود. به عنوان مثال تعهد دادن به منظور تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل شبیه به مستاجر انجام می شود.

در زمانی که اخطار تخلیه صادر شود در زمان فروش ملک، مستاجر موظف است در زمانی که در اخطاریه برایش مقرر شده ملک موردنظر را تخلیه کند.

اگر این کار را انجام ندهد مالک به موجب اخطاریه موجود، این توانایی را دارد نسبت به گرفتن حق خود اقدام و از طریق مراجع قانونی موضوع پیش آمده را پیگیری نماید. اخطاریه های صادر شده اکثر اوقات 14 روز بعد از امضای قولنامه فروش صادر می شود و به اطلاع مستاجر رسانده می شود.

زیرا استفاده از اخطار برای تخلیه به منظور فروش ملک، فقط در این زمان و نسبت به قرارداد امکان پذیر است و این امکان وجود ندارد بعد از گذشتن مدت زیادی از قرارداد فروش از این اخطاریه استفاده شود. نکته ای دیگر که در این موارد باید به آن توجه داشته باشید این است که اخطاریه موردنظر باید به صورتی تنظیم شود که فرد مستاجر حداقل 60 روز برای تخلیه و نقل مکان مهلت داشته باشد.

هنگامی که بین مستاجر و مالک قراردادی بسته شود ولی اقدامی از سمت مالک انجام نشود، در این موقعیت مستاجر این توانایی را دارد قرارداد را فسخ کند و قانون تخلیه خانه قبل از موعد اجرا شود. در صورتی که در قرارداد اجاره به این نکته اشاره شود که اگر مستاجر اجاره ماهیانه را در زمان مشخص شده پرداخت نکند، موجر این توانایی را دارد قرارداد اجاره را فسخ کند.

این نکته حائز اهمیت است که صاحب ملک حق اجرای قانون تخلیه خانه قبل از موعد را دارد. او در این صورت می تواند قرارداد را فسخ کند که به مستاجر بگوید ملک را تخلیه کن و قانون تخلیه خانه پیش از موعد اجرا شود.

فروش خانه اجاره ای از جمله اقدام هایی است که امکان دارد به وسیله هر مالکی اتفاق بیوفتد. از نظر قانون مالک این امکان را دارد هر زمانی که اراده کند ملک خود را به فروش برساند. با اینکه این کار کاملا قانونی و مجاز است، اما بعضی اوقات باعث دعاوی و اختلافات بسیاری بین طرفین می ‌شود. در این مقاله ما به شما کمک می کنیم که احتمال بروز این دسته اختلاف ها بسیار کمتر شود و در صورت مشاهده هر نوع اختلاف ملکی حقوقی در جریان باشید که چه عاقبتی در انتظار شما است.

همیشه به یک این توجه جدی زیادی داشته باشید: اگر مالکی هستید و می خواهید ملکی که اجاره داده اید را به فروش برسانید، حتما این موضوع را با خریدار یا کسی که صاحب جدید ملک است در میان بگذارید. زیرا اگر شما این موضوع را با شخصی که ملک را خریداری کرده در میان نگذاشته باشید، این امکان وجود دارد که به سادگی قرارداد نوشته شده را فسخ کند.