حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت موضوعی است که به تدریج برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید، در واقع یعنی وقتی مستاجر بعد از مدتی فعالیت، اعتبار و مشتری به دست آورد، حقی به دست می آورد که آن حق، کسب و پیشه و تجارت است.
دلیل بسیار مهمی که حق کسب و پیشه از اهمیت ویژه ای برخوردار است، این موضوع می باشد که مستاجر پس از مدتی تلاش و زحمت و به دست آوردن مشتری، اگر او را بیرون کنند قطعا مشتری های خود را از دست خواهد داد. و مجددا باید در محل کسب جدید فعالیت کند تا مشتری به دست بیاورد. به همین خاطر، قانون (بین بازه زمانی 1356 تا 1376)از مستاجر حمایت می کند.
از سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت همیشه در کنار سر قفلی می آمد و این در حالی بود که مشروعیت آنچنان نسبتی به سرقفلی نداشت. در حالی که این موضوع پس از انعقاد قرارداد بین موجر و مستاجر به وجود خواهد آمد ، اما باید توجه کرد قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده است، دیگر در آن ها امکان مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد و چنین حقی از سوی قانونگذار تعریف نشده است.
سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه و تجارت است که منجر به تغییراتی شده است که به صورت زیر بیان می شود:
1. در حق کسب و کار و پیشه امکان قرارداد به طور خودکار وجود داشت، اما در سرقفلی به این صورت نیست و پس از پایان قرارداد با توجه به نظر مالک، مستاجر ملزم به تخلیه می باشد.
2. حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و کار و پیشه به طور خودکار منعقد نمی شود، بلکه هنگام قرارداد باید موجر و مستاجر با هم توافق کنند. اگر چنانچه توافق نکنند، مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی داشته باشد.
سرقفلی در فقه
طبق حکم فقه اسلامی، اجاره دادن ملک موجب پیدایش حقی برای مستاجر، علاوه بر مفاد قرارداد اجاره نیست. چنانکه استقرار طولانی مدت مستاجر در محل اجاره، موجب ثبوت حقی، برای او نخواهد شد؛ هرچند که به واسطه حضور او شهرتی برای محل در جهت جلب مشتریان به وجود آمده باشد، که از آن طبق عرف حق کسب و پیشه نام برده می شود. از این رو، بر مستاجر واجب است که پس از اتمام دوره اجاره، اقدام به تخلیه محل مورد نظر نماید و آن را به مالک تحویل دهد و البته در این بین گرفتن هرگونه حق سرقفلی از مالک غیر مشروع است.
طبق آنچه که گفته شد، ملاک مشروعیت یا عدم مشروعیت سرقفلی، چنانچه که مالک حق داشته باشد اجاره بها را افزایش دهد یا از مستاجر بخواهد محل اجاره را تخلیه کند و او حق خودداری از کار را نداشته باشد، گرفتن حق سرقفلی مشروعیت ندارد. اما در جایی که مالک، حق افزایش اجاره بها یا درخواست تخلیه ملک را نداشته باشد و مستاجر نیز حق تخلیه ملک برای فرد سوم و اجاره دادن به او را داشته باشد، سرقفلی گرفتن مشروعیت دارد.
انواع سرقفلی
حق سرقفلی (سرقفلی واقعی)
مربوط به امکانات محل کسب است و باید بدانید که سرقفلی مبنای قرارداد است؛ در واقع امتیازی است که مالک، ضمن عقد قرارداد به مستاجر می دهد و در قبال آن مبلغی را دریافت می کند.
قیمت همان امتیاز است که قبل از اجاره وجود داشته و به مستاجر واگذار می شود، سپس مستاجر مالک امتیاز خواهد بود. در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک یا همان حق کسب و کار در ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند.
حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)
منظور از سرقفلی مجازی ،همان سرقفلی حاصل از کسب و پیشه است. این نوع سرقفلی مربوط به قراردادهای اجاره قدیمی است ( قبل از سال 1376 می باشد). این نوع سرقفلی در واقع حقوق قانونی مستاجر قبلی، یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در بین عامه مردم به سرقفلی نیز، از آن نام برده می شود.
عده ای حق کسب و پیشه یا سرقفلی مجازی را با سرقفلی یکی می دانند، اما در واقع این چنین نیست و این دو، دو حق مجزا با هدف های متفاوتی هستند و این در حالی است که از سرقفلی مجازی با اصطلاح حقوق تجاری هم نام برده شده است.
قوانین سرقفلی
بر مبنای قانون موجر و مستاجر قبلی، عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمیباشد. اما در قانون جدید که از سال 76 تصویب شده، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد، اجاره را بر طبق شرایط گذشتهاست. همچنین در این قانون، مستاجر میتواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه، پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.
سرقفلی که در قانون قدیم موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته میشد، حقی است که قانونگذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آنها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. اولین نکته که از این تعریف مشخص میشود این است که این حق تنها برای اماکن تجاری تعریف میشود و برای اماکن مسکونی چنین حقی قابل تصور نیست.
قوانین انتقال سرقفلی دارای چند نکته مهم می باشد:
. اجاره دادن محل سرقفلی:
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک به این کار، از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.
اسقاط حق سرقفلی که خود از دوبخش تشکیل شده:
· تغییر شغل :
تغییر شغل از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک، به تغییر شغل اقدام کند، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
· انتقال به غیر:
در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال و فروش سرقفلی کند، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.
مواد قانونی حاکم بر روابط بین موجر و مستاجر:
ماده 1- از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه هایدانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
ماده 2- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و بهوسیله دونفر افراد مورداعتماد طرفین بهعنوان شهود گواهی گردد.
ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرایثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوهقضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده 4- در صورتی کهموجر، مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانچه موجر، مدعی ورود خسارت بهعین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مالالاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده را و یا پرداخت بدهیهای فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی برتسلیم دادخواست، مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات، موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
ماده 5- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را بهدادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر میشود.