قانون فسخ قرارداد اجارهخانه
قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی بعد منعقد شدن قرارداد، طرفین نمیتوانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند. طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجارهنامه با خیارات زیر امکانپذیر است:
🔵 خیار شرط
🔵 خیار تعذر تسلیم
🔵 خیار عیب
🔵 خیار تخلف شرط
🔵 تخلف از وصف
شرایط فسخ قرارداد اجاره
فسخ اجارهنامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد. بنابراین طرفین قرارداد نمیتوانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجارهنامه کنند. در قسمت قانون فسخ قرارداد اجارهخانه توضیح دادیم با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین میتوانند اقدام به فسخ اجارهنامه کنند، در نتیجه شرایط کلی فسخ اجارهنامه شامل:
🔵 شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد میدهد.
🔵 خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
🔵 خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجارهنامه وجود دارد.
🔵 خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، میتوان اجارهنامه را فسخ کرد.
🔵 تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر میتوانند اقدام به فسخ اجارهنامه کنند.
خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم زدن قرارداد.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
اجارهنامه بین دو طرف بسته میشود، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است. طی قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجارهبها به موجر بپردازد. بیشتر افراد این ذهنیت را دارند که فسخ اجارهنامه بیشتر از طرف موجر است تا مستاجر. اما خیلی اوقات اتفاق افتاده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است. به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده میتواند اجارهنامه را فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر
قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده، مستاجر میتواند درخواست فسخ قرار داد کند.
🔵 براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد. براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.
🔵 در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است. ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.
🔵 کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.
🔵 پیش آمده است که مستاجر پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد. به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند، در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک مشاور املاک تا رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا میکند.
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در میآید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمیتواند اقدام به فسخ اجارهنامه کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانهای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجارهنامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد. رضایت را میتواند از راههای مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.
در قرارداد اجاره ذکر میشود که اجارهبها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم وظیفه دارد اجارهبهای توافقی که در اجارهنامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجارهنامه حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجارهبها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجارهنامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.
شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:
🔵 مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
🔵 مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
🔵 مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیتهای نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
🔵 مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجارهنامه را پیش از موعد دارد.