پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان یا جواز ساخت، دفترچهای است که شهرداریها یا سایر مراجع صدور پروانه مانند همیاری شهرداری، دهیاری و یا مراکز خدمات الکترونیک شهر، صادر کرده و در اختیار مالک قرار میدهد. البته امروزه به جای پروانه ساخت، دفترچه شناسنامه ساختمان به متقاضی داده میشود که شامل پروانه ساخت، نداشتن خلافی و پایان کار است.
صدور پروانه باید قبل از شروع پروژه صورت گیرد و برای احداث هرگونه ساختمان، باید مجوز لازم از مرجع ذیصلاح دریافت گردد. بر این اساس، انجام ساخت و ساز بدون پروانه ساختمان و مجوزهای لازم، غیرقانونی است و در صورت تخلف، مراجع مربوطه، موظف به جلوگیری از آن هستند. همچنین اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی منوط به ارائه پایان کار، توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه است.
ذینفعان پروژه ساختمانی
رای اخذ مجوز ساخت، معمولا پیمانکاران که بعضا با تعابیری مانند بساز و بفروش، انبوه ساز و… از آنها یاد میشود یا بنگاههای املاک که در زمینه مشارکت در ساخت فعال هستند، صفر تا صد آن را برعهده میگیرند و هزینههای مرتبط با آن را پیشبینی مینمایند.
ساخت و ساز از جمله فعالیتهایی است که منافع گروه های متعددی از قبیل مالکان اراضی، انبوه سازان، فروشندگان مصالح ساختمانی، خریداران و فروشندگان، کارگران ساختمانی، اتحادیههای املاک و مستغلات، اصناف ساختمان و نظام بانکی مرتبط را شامل میشود.
این مطلب کمک میکند تا چه به عنوان فعال ساخت و ساز و پیمانکار پروژههای ساختمانی و چه به عنوان مالک ساختمان و یا سایر ذینفعان این موضوع از قوانین و مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمان، تعیین وضعیت تخلفات و پایان کار ساختمان، مطلع شده و از اتلاف وقت و هزینههای هنگفت یا عواقب بیشتر آن جلوگیری نمایند.
تفاوت پروانه ساختمان با مجوز ساخت
اگرچه معمولا پروانه ساختمان و مجوز ساخت به یک معنا به کار میروند اما درباره تفاوت بین آنها میتوان گفت مجوز ساخت، مراحل اداری برای گرفتن تاییدیه است، اما پروانه ساختمان بعد از پرداخت هزینهها و نهایی شدن اقدامات صادر میشود.
لزوم اخذ پروانه ساختمان
بر خلاف برخی تصورات موجود، اخذ پروانه فقط به خاطر امکان نظارت بر ساخت و ساز نیست بلکه با دریافت پروانه ساختمان توسط مالک، متقاضی میتواند از امکانات و تسهیلات ویژهای برخوردار شود که اتفاقا جزء ضرورتها و اولویتهای ساخت به شمار میرود. مهمترین دلایل اخذ پروانه ساختمان را میتوان در قالب موارد زیر فهرست کرد:
اطمینان از ساخت قانونی
بهرهمندی از تسهیلات بانکی
بهرهمندی از انشعابات آب، برق، گاز، تلفن
بیمه شدن افراد موثر در ساخت
حضور مهندس ناظر
جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی برای ساختمانهای مجاور به دلیل حضور ناظران
صرفه جویی در هزینههای ساخت و ساز با استفاده از تجارب فنی و مهندسی هنگام طراحی و نظارت
مدارک اخذ پروانه ساختمان
برای دریافت پروانه ساختمان، مراحل متعددی را باید پشت سر گذاشت. برای دریافت مجوز ساخت، این مراحل را به طور کلی میتوان در شش مرحله زیر، تقسیم کرد. هرچند ممکن است متناسب با شهر محل دریافت پروانه و متغیرهای دیگر، سیر مراحل آن تا حدی متفاوت باشد. این مراحل عبارتند از:
تشکیل پرونده توسط مالک یا وکیل وی در دفتر خدمات الکترونیک
در این مرحله، مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده شامل موارد زیر است:
اصل و کپی مدرک مالکیت
اصل و کپی شناسنامه مالک
اصل و کپی فیش نوسازی سال جاری
اصل و کپی صورت مجلس تفکیکی
اصل و کپی گواهی انحصار وراثت
اصل گواهی 6 و 8 قانون زمین شهری
نقشه GIS
حضور کلیه مالکان یا وکیل قانونی آنها
اصل و کپی وکالت نامه و شناسنامه وکیل
قبضهای برق، آب، گاز و تلفن ارائه میشود.
سپس ثبت درخواست بازدید از ملک صورت میگیرد و با بازدید مامور شهرداری، گزارش لازم درباره اطلاعات مربوط به آن، تهیه و تنظیم میشود. در همین زمینه برای مالکیت باید مدارکی مانند سند مالکیت شش دانگ، برگه قرارداد واگذاری شهری، ارجاع نامه سازمان اوقاف، مقاوله نامه اداره املاک و مستغلات شهرداری گیلان و بنچاق نیز ارائه شود.
هزینه اخذ مجوز ساخت
علاوه بر مراحل دریافت پروانه ساختمان، یکی از نکات مهم در زمینه صدور مجوز ساخت، هزینههای آن است. این هزینه با توجه به کاربری ملک متفاوت و تحت تاثیر عواملی همچون متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقهای ساختمان است.
مدت اعتبار مجوز ساخت و ساز
با توجه به قوانین مصوب شهرسازی، اعتبار مجوز ساخت و ساز از زمان صدور، دو سال است و بعد از این مدت، باطل میشود. حتی اگر کلنگ احداث ساختمان زده شود، پروژه ساختمانی باید زمانبندی مشخص داشته باشد. این زمان، بر اساس متراژ بنا تعیین میگردد و در صورت عدم تکمیل ساخت و ساز در مرحله اول، اخطار و در مرحله بعدی عوارض تعویق در اجرای پروژه ساختمانی تعلق میگیرد.
نکته جالب آنکه، مدت مقرر در پروانه تمدید نمیشود و با انقضای آن، مالک، ملزم به پرداخت 20 درصد از محاسبات پروانه و دریافت مجوز جدید خواهد شد. طبق گزارشهای منتشر شده توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداریها، طی سالهای گذشته، بیش از نیمی از پروندههای موجود در شهرداری، در مرحله کسب مجوز متوقف میشود و پیمانکاران، مالکان یا فعالان ساخت و ساز از تصمیم برای ساخت و ساز صرف نظر میکنند.
خلافی ساختمان
یکی از عوامل مهم در صدور مجوز ساخت، تعیین وضعیت تخلفات ساختمان است که اصطلاحا “خلافی ساختمان” نامیده میشود و باید هم هنگام ساخت و ساز توسط سازنده و هم هنگام معامله ملک، مورد توجه قرار گیرد. آگاهی سازندگان درباره ملک و نوع کاربری آن، شرایط محیطی، متراژ و دریافت مجوز لازم از مراجع مربوطه ماده 100 قانون شهرداریها بسیار مهم است تا در حین ساخت و ساز از نظر هزینه و جریمه و نیز اتلاف وقت با مشکلات کمتری مواجه شود.
طبقهبندی انواع تخلفات ساختمان
تخلفات ساختمانی با توجه به نوع تخلف در قالب مواردی مانند نقض قوانین و اصول شهرسازی، عدم توجه به مقررات مرتبط با نمای ساختمان، عدم رعایت نکات ایمنی برای استحکام بنا و نقض اصول بهداشتی قابل طبقه بندی است. در این رابطه، عدم دریافت پروانه ساخت، عدم توجه به کاربری ملک و استفاده نامربوط از آن، نداشتن پارکینگ با توجه به تعداد واحدها و متراژ ساختمان، تجاوز به حریم معابر شهری، نادیده گرفتن مقاومت و استحکام بنا در برابر زلزله، آتش سوزی و سایر حوادث غیر مترقبه، بی توجهی به اصول مربوط به تراکم ساختمانی و ساخت طبقات یا واحدهایی بیش از حد مجاز که در پروانه ساخت ذکر شده، از جمله خلافیهای ساختمانی رایج در پروژههای ساخت و ساز است.
شیوه نظارت بر خلافی ساختمان: از جریمه تا تخریب
به منظور نظارت بر تخلفات ساختمانی، علاوه بر ماده 100 با 11 تبصره آن، در ماده 23 قانون نوسازی نیز به شهرداریها اجازه داده بر نحوه استفاده از اراضی مختلف به شهرداریها نظارت و به تخلفات موجود رسیدگی نمایند. در این حالت، کمیسیون ماده 100 شامل نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر برای رسیدگی به تخلفات، ضمن ارائه فرصت به مالکان برای رفع خلافی ساختمان، تصمیمگیری میکنند. این تصمیمات، میتواند شامل جریمههای نقدی، توقف عملیات اجرایی پروژه و تخریب بخشی از ساختمان یا تمام آن با ارائه مهلت زمانی باشد. عدم اجرای حکم توسط مالک، اجرای آن توسط شهرداریها را در پی خواهد داشت.