خرید و فروش ملک موروثی، یکی از راه‌های برگزاری مزایده و خرید و فروش املاک است که به دلیل موقعیت و قیمت مناسب، خریداران قابل توجهی دارد. اما معامله ملک موروثی، قواعد و قوانین خاص خود را دارد و باید مراحلی مختلفی را برای تصاحب آنها طی کنید، تا در این فرآیند، دچار ضرر و زیان نشوید.
ملک موروثی چیست؟
ملک موروثی یا ورثه‌ای، در واقع جزو املاکی است که صاحب آن، فوت شده است و باید طبق قوانین و مقررات خاصی، به وراث متوفی، به ارث برسد. بنابراین در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، مالکیت مشاع دارند.
بر این اساس طبق قانون انحصار وراثت، بعد از فوت هر فردی، املاک متوفی به وراث منتقل می‌شود، مگر اینکه در وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده او، شرایط خاصی برای تقسیم املاک تعیین شده باشد. برای تقسیم املاک موروثی، دو راه وجود دارد؛ اینکه اموال متوفی، بین وراث تقسیم شود، یا اینکه آن اموال منقول، فروخته شده و مبلغ حاصل از فروش، به نسبت سهم‌الارث، بین آنها تقسیم و از این طریق، مالکیت مشاع بین آنها مشخص شود.
خرید و فروش ملک موروثی
به طور کلی منع قانونی، جهت معامله و خرید و فروش ملک ورثه‌ای وجود ندارد. اما هنگام معاملات، باید نکات مهمی را مد نظر قرار دهید. در صورت عدم توجه به این نکات، ممکن است دچار مشکل شده و گرفتار دادگاه و مراجع قضایی شوید. حتی امکان دارد، طبق شرایط، دادگاه، عدم مالکیت شما را به اثبات برساند. برای انجام این گونه معاملات، حتما به موارد زیر توجه کنید.
نحوه تصاحب ملک موروثی
برای تصاحب هر ملک ورثه‌ای، در ابتدا باید صاحب ملک مشخص باشد. در این رابطه، باید دقت داشته باشید که ملک، به نام شخص متوفی باشد. برای اطمینان، کافی است به سند آن ملک، نگاهی بیندازید. همچنین مطمئن شوید که ملک، در سند مربوطه، به نام متوفی می باشد. سپس نسبت به خرید آن، اقدام کنید.
البته یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی این است که، هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، باید تمام وراث یا وکلای آنها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورت عدم حضور و یا عدم همکاری یکی از وراث، شما نمی‌توانید معامله را نهایی کنید.
یکی دیگر از مواردی که هنگام تصاحب ملک و خرید و فروش املاک موروثی باید به آن توجه کنید، این است که باید سهم هر یک از وراث را، کاملا پرداخت کنید. همچنین بررسی کنید که این ملک، در وصیت‌نامه به فردی دیگری، هبه یا بخشیده نشده باشد.
اغلب خریداران، مبلغ کل معامله را، به یکی از ورثه می‌دهند، تا او میان وراث دیگر تقسیم کند، که این کار اقدام کاملا اشتباهی است. در این رابطه، خریدار باید سهم هر کدام از ورثه را به صورت جداگانه پرداخت کند، تا در آینده کسی مدعی نشود که حق او پرداخت نشده است.
گواهی انحصار وراثت
مهم‌ترین مدرک برای معامله ملک موروثی، گواهی انحصار وراثت است؛ چرا که در این گواهی قید می‌شود که خریدار هنگام معامله ملک، با چه افرادی طرف است. برای استعلام صحت و سقم گواهی انحصار وراثت و مطابقت آن با اطلاعات شناسنامه متوفی، می‌توانید به اداره ثبت احوال مراجعه کنید و احتمال وجود ورثه‌های دیگر را مورد بررسی قرار دهید.
البته بعد از فوت هر فردی، یکی از وراث قانونی، باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی و ارائه گواهی فوت، دادخواست انحصار وراثت را تنظیم کند و درخواست صدور گواهی حصر وراثت و تعیین سهم‌الارث را ثبت کند. بنابراین این دادخواست، در شورای حل اختلاف، مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و در نهایت گواهی انحصار وراثت صادر خواهد شد.
اثبات مالکیت ورثه
قبل از معامله هر نوع از املاک ورثه‌ای، باید هویت وراث را از طریق شناسنامه و کارت ملی، مورد بررسی قرار دهید. اگر در بین ورثه، یک وارث صغیر کمتر از 15 سال وجود داشته باشد، باید یک ولی یا قیم، برای آن معرفی کرده باشند، تا طبق قانون، امکان تصرف در اموال و حقوق مالی او امکان‌پذیر شود. به عبارتی دیگر، شما به عنوان خریدار املاک موروثی، باید با قیم ورثه صغیر معامله کنید.
البته مطابق قوانین، قيم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نیست و باید مجوز فروش ملک صغير، از طریق دادسرا صادر شود. در این رابطه، دادستان، صلاح صغير را مورد بررسي قرار داده و در صورت احراز اين امر، مجوز فروش را صادر می‌کند. بنابراين خريدار، برای اثبات مالکیت ورثه، باید قیم‌نامه و احراز هویت قیم را به شکل قانونی دریافت کند و در صورت داشتن اذنِ فروشِ ملکِ صغير، اقدام به انجام معامله کند.
مراحل شکایت ملک ورثه‌ای یا ملک موروثی
مراحل شکایت ملک ورثه‌ای، دارای پیچیدگی خاصی نیست. هر زمان فردی فوت کند، تمام اموال او به وراث می‌رسد و مالکیت آنها قابل انتقال است. ورثه برای دست‌یابی به ارث خود، باید مراحلی را طی کنند تا تقسیم ارث به درستی انجام پذیرد. در این فرآیند باید وصیت نامه متوفی، مورد بررسی قرار گیرد؛ چرا که ممکن است او، یک سوم از اموال خود را وصیت کند و تصمیم‌گیری درباره مابقی آن را به ورثه واگذار کند.
بر این اساس، همه وراث نسبت به ملک موروثی، مالکیت مشاع دارند و در زمان تقسیم، باید بررسی شود که ملک ورثه‌ای، قابلیت افراز دارد یا خیر؟ بنابراین اگر امکان افراز وجود داشت، سهم هر فردی، طبق قانون به نام او سند می‌خورد. در غیر اینصورت، ملک به صورت مشاع سند می‌خورد و بعد از فروش، سهم هر فرد پرداخت می‌شود.
در صورتی که وراث، بر سر این موضوع دچار اختلاف نظر باشند، بهترین راه، مذاکره و ایجاد صلح و سازش است. اگر سازش صورت نگیرد، وراث می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و طبق قانون ارث، دستور فروش ملک مشاع را دریافت کنند و به اختلاف نظر خود پایان دهند.
نحوه تقسیم ملک بین ورثه
پس از فوت متوفی، شیوه تقسیم ارث، همواره یکی از اصلی‌ترین چالش‌ها، بین خانواده‌ها است. اما قانون این مشکل را حل کرده و سهم‌الارث هر یک از ورثه را در قوانین ارث مشخص کرده است.
طبق قانون، همه افرادی که با شخص متوفی، دارای رابطه خونی باشند، از او ارث می‌برند. بنابراین ترتیب تقسیم اموال باقی مانده از متوفی، با توجه به نسبت خاصی بین وراث، اعم از همسر، پدر و مادر و سپس فرزندان او تقسیم می‌شود. به طور مثال، اگر پدری فوت کند و همسر او در قید حیات باشد، یک هشتم از اموال غیرمنقول و منقول، به او ارث می‌رسد. سپس سهم ارث مادر و پدر متوفی، در صورت قید حیات بودن و پس از آن نیز، فرزندان هم به نسبت ذکر شده دختر و پسر بودن که در قانون ارث آمده، برخوردار خواهند شد.
چگونگی تصرف عدوانی ملک موروثی
دعوای تصرف عدوانی، اغلب در مورد اموال غیر منقولی مانند خانه و زمین مطرح می‌شود. بنابراین در مورد اموال منقول، اعم از خودرو و غیره، امکان اقامه دعوای تصرف عدوانی وجود ندارد.
در این راستا، جهت تصرف عدوانی ملک موروثی، خواهان دعوا باید حتما خودش، قبل از متصرف عدوانی، در آن مال غیر منقول یا ملک ورثه‌ای، متصرف بوده باشد. از طرفی دیگر، وقتی دعوای تصرف عدوانی را علیه تصرف خوانده مطرح می‌کنیم، او باید بعد از خوانده، مال را تصرف کرده باشد.
بر این اساس، اگر یکی از وراث بخواهند علیه یک یا چند نفر دیگر از ورثه، دعوای تصرف عدوانی را مطرح کنند، باید گواهی حصر وراثت را ارائه دهد. جهت دریافت حصر وراثت، ابتدا باید در شورای حل اختلاف، طبق آخرین محل اقامت متوفی، دادخواست حصر وراثت ارائه دهید. البته در این دادخواست، باید اسامی تمام ورثه را قید کنید؛ حتی اگر بعضی از آنها، سهم‌الارث خود را به دیگری انتقال داده باشند.
بررسی وصیت نامه متوفی
حتما قبل از معامله هر نوع املاک ورثه‌ای، از وراث بخواهید که در صورت وجود وصیت‌نامه در مورد ملک مورد نظر، آن را ارائه دهند. بر اساس قانون، هر شخصی پس از فوتش، می‌تواند مالکیت بخشی از اموال خود را، به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر بخشی از ملک، به فرد دیگری واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک، حتما باید حضور داشته باشد، تا بعد از انجام معامله و ثبت سند، در آینده دچار مشکل نشوید.
بررسی وکالت نامه متوفی | ملک موروثی
هنگام انجام معامله یک ملک موروثی، ممکن است برخی از وراث حضور نداشته باشند و به دیگر ورثه، وکالت نامه رسمي برای فروش ارائه دهند. در این راستا، فردی که به عنوان وکیل معرفی شده است، باید وکالت نامه رسمی و معتبر ارائه دهد؛ به طوری که در دفاتر اسناد رسمی و به صورت قانونی تنظیم شده باشد.
اگر یکی از وراث، در خارج از کشور حضور داشته و به شخص دیگری برای فروش ريال وکالت داده باشد، باید وکالت نامهِ وکیل خود را، در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
البته هنگام انجام معاملات در وکالت نامه، میزان اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید از سوی ورثه، اجازه فروش و همچنین اجازه دریافت پول ملک معامله شده را داشته باشد.
بررسی اظهارنامه مالیات بر ارث
یکی دیگر از موارد مهم هنگام معامله ملک موروثی بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث است. طبق قانون، وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات، با توجه به میزان دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، میزان بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند و در نهایت مفاصا حساب مالیاتی صادر شود. در صورتی که در فهرست اموال متوفی، مفاصا حساب مالیاتی نبود، از انجام معامله خودداری کنید. برای بررسی دقیق‌تر می‌توانید به مراجع قانونی ذیربط مراجعه کنید.
مدارک مورد نیاز هنگام خرید ملک موروثی از وراث
برای آن که این گونه معاملات، از نظر قانونی به درستی انجام شود، باید به هنگام خرید ملک ورثه‌ای، مدارکی را از جمله شماره و مشخصات و نیز مرجع صدور تمام مدارک و مستندات، از وراث دریافت شود. این مدارک شامل موارد زیر است:
🔺 سند مالکیت ملک
🔺 شماره سریال سند
🔺 گواهی انحصار وراثت
🔺 لزوم دریافت قیم نامه، برای ورثه زیر سن قانونی
🔺 وصیت نامه متوفی
🔺 وکالت نامه متوفی
🔺 گواهی مالیات بر ارث
🔺 داشتن پایان کار شهرداری ملک مورد نظر