تهاتر ملک و انواع زمین و آپارتمان املاک براتی در تهران

برای پاسخ به این پرسش که مقصود از تهاتر ملک چیست؟ لازم است تا ابتدا، تهاتر را از منظر لغوی و از منظر حقوقی، مورد بررسی قرار داد. در فرهنگ لغت، تهاتر، معادل "داد و ستد جنسی و معاوضه جنس‌ با جنس" در نظر گرفته شده است.

از منظر حقوقی، تهاتر، در ماده 294 قانون مدنی، تعریف شده و به معنای سقوط دیون، در برابر یکدیگر است. ماده 294، در خصوص تهاتر دیون، مقرر می دارد: "وقتی دو نفر، در مقابل یکدیگر، مدیون باشند، بین دیون آن ها به یکدیگر، به طریقی که در مواد ذیل مقرر است، تهاتر حاصل می شود."

بنابراین، تهاتر در عالم حقوق، در زمینه دیون پیش بینی شده، بدین ترتیب که دو دین کلی دارای جنس (از نظر موضوعی) یکسان که زمان و مکان مطالبه یکسان نیز دارند (ولو با اختلاف سبب ایجاد دین)، در برابر یکدیگر، تهاتر می شوند و هیچ یک از مدیون ها، لازم نیست که اقدام به پرداخت دین طرف مقابل کند. مثلا، الف، 100 تومان از ب طلبکار است و ب، 100 تومان از الف، در این شرایط، بین دین این دو، تهاتر حاصل می شود.

اما زمانی که از تهاتر ملک، سخن به میان می آید، معنای حقوقی مفهوم تهاتر در قانون مدنی در خصوص دیون، مد نظر نیست، بلکه، مقصود، بسته به قصد طرفین، عقد معاوضه یا بیع است. با این توضیح که قانون مدنی، در ماده 464 خود، در تعریف عقد معاوضه، مقرر می دارد:

"معاوضه، عقدی است که به موجب آن، یکی از طرفین، مالی می دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند؛ بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری، ثمن باشد." بنابراین، زمانی که شخصی، ملک خود را با ملک دیگری، معاوضه می کند، یا ملک خود را با مالی نظیر خودرو، مصالح و... معاوضه می نماید و هیچ یک از طرفین، مبیع یا ثمن بودن عوضین را مد نظر ندارد، عقد معاوضه ملک، محقق شده است.

در صورتی که فرد، ملک خود را در ازای دریافت پول یا عوض معلوم، به دیگری بدهد و قصد آن ها این باشد که یکی از عوضین، مبیع و دیگری، ثمن لحاظ شود، تهاتر ملک، عقد بیع لحاظ خواهد شد و احکام عقد بیع، بر آن، جاری خواهد بود.

در واقع، ملاک اینکه تهاتر ملک، بیع لحاظ شود یا معاوضه، تابع قصد طرفین است و عرف، به طور معمول، دریافت پول در ازای ملک را بیع و دریافت مال (غیر از پول) یا کالای دیگر در برابر ملک را معاوضه لحاظ خواهد کرد. علاقمندان به کسب اطلاع در خصوص مفهوم تهاتر و انواع آن، می توانند نسبت به مطالعه مقاله زیر، اقدام کنند.

طرفین، از اهلیت قانونی (عقل، بلوغ و رشد) برخوردار باشند؛ طرفین، با قصد و رضا و بدون اکراه، اقدام به انجام آن کنند؛ موضوع تهاتر، معین و جهت تهاتر، مشروع و قانونی باشد.

طرفین، ایجاب و قبول خود را اعلام دارند؛ مال موضوع تهاتر، در هنگام انعقاد عقد، موجود باشد؛ اجل و مهلت تحویل عوضین، معلوم و معین باشد نه مجهول؛ ملک موضوع تهاتر، وقفی نباشد؛ طرفین تهاتر ملک، از اهلیت تصرف در عوضین، برخوردار باشند و طرفین، نسبت به ثبت تهاتر ملک، مطابق قانون ثبت اقدام کنند.

پس از توضیح درباره شرایط تهاتر ملک و بررسی مفهوم آن، از منظر قانون مدنی، در این بخش از مقاله، قصد داریم بگوییم که مراحل و نحوه تهاتر ملک چیست و افراد متقاضی انجام این عمل حقوقی، باید چگونه نسبت به ایجاد اثر مالکیت به واسطه تهاتر ملک، اقدام کنند.

مراحل و نحوه تهاتر ملک، اعم از اینکه مقصود طرفین، عقد بیع باشد یا معاوضه، بدین صورت خواهد بود که باید، با یکدیگر، اقدام به انعقاد قرارداد نمایند که این امر، هم به صورت شفاهی و هم به صورت کتبی، با تنظیم سند عادی یا سند رسمی، ممکن و میسر است.

در تنظیم سند رسمی تهاتر ملک، طرفین باید، با در دست داشتن مدارک مثبت حق تصرف در عوضین، به دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کنند و پس از درج مشخصات هویتی آن ها، در سند بیع یا معاوضه، همچنین، درج مشخصات عوضین (ملک مورد تهاتر و عوض در مقابل آن)، همچنین، درج تاریخ تنظیم سند و تاریخ تحویل عوضین و شروط ضمن عقد توسط دفتر دار، با مطالعه سند، ذیل آن را امضا نمایند. داشتن دو شاهد در این شرایط نیز، پیشنهاد می گردد.

در تنظیم سند عادی تهاتر ملک، طرفین باید، به صورت دستی، قرارداد خود را تنظیم کنند، با کمک اوراق هویتی، نام و مشخصات طرفین تهاتر ملک را نوشته، ویژگی های عوضین تهاتر را شرح داده، تاریخ انعقاد قرارداد را مشخص کرده و پس از توافق بر سر شروط ضمن عقد، همچنین تعیین تاریخ تحویل عوضین و درج این موارد، ذیل سند عادی تنظیمی را امضا کنند. (بدون امضا، سند تنظیمی، فاقد اعتبار است و تاکید می شود در هنگام تنظیم سند عادی، دو شاهد نیز حضور داشته و ذیل آن را امضا نمایند.)