ملک حتما باید سند داشته باشد :
حتما بررسی نمایید که خانه ای که قصد خرید آن را دارید سند رسمی دارد یا خیر؟
مسئله این است که در برخی نواحی مانند شهرهای شمال کشور، برای یک زمین بزرگ یک سند مادر وجود دارد و آن زمان به قطعات کوچکتر تقسیم شده است.
اما برای آن قطعات کوچکتر سند رسمی وجود ندارد. نقل و انتقال این قطعات با مبایعه نامه های عادی و یا وکالتنامه انجام می شود.
اما طبق ماده ی 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده، یا ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد، به عنوان مالک می شناسد.
بنابراین در معاملات این چنین که ملک سند ندارد یا تنها یک سند مادر برای کل زمین وجود دارد، احتمال بروز مشکل خیلی زیاد است.
و در زمان بروز مشکل مجبور به طرح دعوای اثبات مالکیت هستید تا بتوانید حق خود را بگیرید.
کسب اطمینان در مورد مالکیت فروشنده :
حتما بررسی کنید که کسی که قصد دارد ملک را به شما بفروشد، از لحاظ قانونی اختیار معامله کردن آن ملک را داشته باشد.
کسی می تواند ملک را به شما بفروشد که مالک ملک باشد یا از جانب مالک وکالت رسمی برای فروش ملک داشته باشد.
بنابراین حتما باید سند ملک را بررسی کنید. اگر سند رسمی به نام فروشنده وجود ندارد مبایعه نامه ای که نام فروشنده در آن درج شده و مالکیت او را نشان می دهد بررسی نمایید.
سعی کنید تمام اطلاعات را بررسی کنید. ممکن است مالک با کسی تشابه اسمی داشته باشد.
پس به نام و نام خانوادگی اکتفا نکنید. حتما مدارک شناسایی فروشنده را بخواهید و مشخصات او را با اسناد تطبیق دهید.
بررسی اینکه آیا فروشنده اختیار فروش را دارد یا خیر:
اگر کسی به وکالت از مالک، قصد فروش ملک را دارد، حتما وکالتنامه ی او را بررسی کنید.
مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید.
وکالتنامه ی وکیل باید رسمی باشد، یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. همچنین بررسی کنید که وکیل اختیارات زیر را داشته باشد:
🟠 اختیار فروش ملک مورد نظر شما.
🟠 اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله.
🟠 اختیار تنظیم سند رسمی به نام شما.
و …
تطبیق مشخصات نوشته شده در سند با مشخصات واقعی ملک:
حتما و حتما مدارک هویتی فروشنده را بخواهید و مشخصات او را با مشخصات مالک در سند یا مبایعه نامه تطبیق دهید.
اگر فروشنده از مالک وکالتنامه برای فروش دارد، حتما مدارک هویتی او را بررسی کنید و مشخصات او را با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق دهید. در این مورد حتما قسمت حدود اختیارات را هم بررسی نمایید.
توجه داشته باشید اگر کسی که با شما معامله می کند مالک ملک نباشد یا از جانب مالک وکالتنامه ی رسمی و معتبر نداشته باشد، نسبت به ملک اختیاری ندارد.
به همین جهت معامله فضولی محسوب می شود و مالک واقعی ممکن است معامله را تنفیذ یا رد کند.
در رهن نبودن خانه:
در شرایط اقتصادی فعلی، بسیاری از افراد برای خرید خانه از بانک وام می گیرند.
معمولا سند خانه در رهن بانک قرار می گیرد. ملکی که در رهن بانک است قابلیت خرید و فروش دارد اما امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار را ندارد.
در واقع تا زمانی که بدهی بانک پرداخت نشده و فک رهن صورت نگرفته نمی توان ملک را به صورت رسمی به دیگری منتقل کرد.
پرداخت بدهی بانک اصولا بر عهده ی فروشنده است. اما طرفین می توانند توافق کنند که خریدار بهجای بخشی از بهای معامله، بدهی فروشنده به بانک را بپردازد.
پس برای اینکه از این نظر دچار مشکل نشوید از دفاتر اسناد رسمی وضعیت سند را استعلام بگیرید.
بازداشت نبودن سند خانه:
یکی از نکات خرید خانه اطمینان از عدم بازداشت بودن آن است.
بازداشت یا همان توقیف ملک یعنی مقام قضایی به دلایل قانونی، دستور جلوگیری از نقل و انتقال مالی را صادر می نماید.
به این ترتیب با وجود آن که شخص همچنان مالک مال تلقی می شود، اما اختیار نقل و انتقال ملک از او سلب می شود.
از نظر حقوقی خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع و باطل است.
به این معنا که فروشنده حق انتقال ملک را ندارد و خریدار، مالک ملک نمی شود.
بنابراین اگر معامله ای صورت بگیرد، آن معامله باطل است.
از نظر کیفری نیز خرید و فروش این گونه املاک جرم محسوب میشود. مطابق ماده ی 663 قانون مجازات اسلامی، هر کس عالما در اشیایی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است، بدون اجازه، دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
برای آن که بفهمیم ملکی در بازداشت هست یا خیر دو راه وجود دارد:
🟠 اول بررسی سند. در سند تک برگ موضوع بازداشتی بودن در پشت آن قید می شود و در سند های منگوله دار در صفحه ی نقل و انتقالات نوشته می شود.
🟠 دوم استعلام از دفاتر اسناد رسمی است.
مطالبه ی مفاصا حساب خانه از فروشنده:
ممکن است مالک به دستگاه های دولتی، شهرداری یا اداره ی دارایی بدهی هایی داشته باشد.
مالک باید این بدهی ها را پرداخت نماید و مفاصا حساب را به شما ارائه نماید. همچنین شما می توانید برای بررسی صحت مفاصا حساب به ادارات مربوطه مراجعه کنید و از این بابت مطمئن شوید.
مورد دیگر بدهی هایی است که ممکن است مالک بابت هزینه های شارژ ساختمان یا تعمیرات بدهکار باشد.
حتما تسویه ی کامل این هزینه ها را از او بخواهید و مدارک پرداختی را بررسی کنید.
اگر خانه مستاجر دارد؛ اجاره نامه را بررسی نمایید:
اگر خانه ای مستاجر داشته باشد، باز هم می توان آن را فروخت.
پس مانع قانونی برای خرید و فروش خانه ای که درست مستاجر است وجود ندارد.
اما حتما اجاره نامه ی مالک با مستاجر را بررسی نمایید تا دچار مشکل نشوید. با توجه به اجاره نامه در قرارداد خود با مالک در مورد مستاجر و مدت اجاره هم تعیین تکلیف کنید.
ذکر انشعابات در سند:
انشعابات آب، برق، گاز و .. را حتما در مبایعه نامه قید کنید.
درست است که این انشعابات جزو ملک محسوب می شود، اما برای جلوگیری از بروز مشکل در آینده حتما این انشعابات را قید نمایید.
در خصوص تلفن ثابت نیز حتما انتقال تلفن را در سند ذکر کنید.
مشخص کردن وضعیت پارکینگ و انباری:
یکی از نکات خرید ملک که لازم است با سند تطبیق داده شود ، وضعیت انباری و پارکینگ است.
حتما در مورد انتقال پارکینگ و انباری در سند و مبایعه نامه تعیین تکلیف نمایید.
در مورد انتقال چند پارکینگ و انباری به همراه خانه نیز بایستی هر یک از پارکینگ ها و انباری ها به طور مجزا در سند و مبایعه نامه درج شوند.
چرا که عدم قید انتقال پارکینگ و انباری، مسئولیت حقوقی را برای فروشنده در قبال انتقال این موارد به همراه ندارد.
ثبت سند در دفتر خانه:
حتما در خصوص انتقال سند رسمی به نام خودتان به عنوان خریدار تعیین تکلیف نمایید.
شماره ی دفتر خانه و تاریخ انتقال سند را تعیین نمایید.
همچنین بنویسید که فروشنده باید چه مدارکی را همراه خود بیاورد و در صورت همراه نداشتن هر یک از آن مدارک گواهی عدم حضور از دفتر خانه بگیرید.