در جوامع شهری و همزمان با افزایش هزینه خرید خانه، روند اجاره نشینی نیز رو به افزایش است اما به دلیل آگاهی نداشتن افراد از حقوق مترتب بر این عقد، مشکلات مختلفی برای طرفین پیش می‌آید. اجاره، قراردادی است که طبق آن یک نفر (موجر) مال منقول یا غیر منقول خود را به فرد دیگری (مستأجر) برای مدت معین و در ازای دریافت اجاره بها (کرایه) واگذار می‌کند.
آشنایی با انواع اجاره‌نامه‌ها
به طور کلی قانون سه نوع اجاره نامه را تأیید می‌کند که یا از نوع مسکونی است یا تجاری و یا محل‌هایی از قبیل درمانگاه، مؤسسه خیریه که این قبیل محل‌ها در بخش اماکن مسکونی دسته بندی می‌شود. اگر موجر و مستأجر با یکدیگر به تفاهم برسند و قراردادی مابین آنها به امضا رسد، مستأجر بر طبق قانون موظف به پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها خواهد شد، پرداخت این اجاره بها موجب می‌شود تا مستأجر به عنوان مالک منافع عین مورد اجاره شناخته شود.
نکات مهم در یک قرارداد اجاره
📄 موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد: کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد مستأجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
📄 مدت اجاره باید معین باشد: اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود (مثلاً یک سال یا دو سال یا چند ماه …) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولاً یک سال تعیین می‌شود
📄 موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند: کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
📄 اجاره کتبی: طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد زیر آن را امضا کنند و مضافاً در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ بهره مند شوند، اگر طرفین (موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
تکالیف موجر
📄 تحویل مورد اجاره به مستأجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستأجر دهد.
📄 بر گرداندن پول پیش مستأجر به هنگام تخلیه: چون معمولاً در قراردادهای اجاره پول پیش از مستأجر می‌گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستأجر بدهد.
📄 انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره: اگر موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور و ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را انجام دهد.
روابط موجر و مستأجر در قانون مدنی
قانون مدنی مهمترین قانونی است که بخش عمده‌ای از قواعد و شرایط عام و اختصاصی حاکم بر روابط میان افراد یک جامعه را تبیین کرده است. قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ به تصویب رسیده است و مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ آن، به بیان قواعد کلی و عام مرتبط با عقد اجاره اختصاص یافته است. مطابق آنچه در این مواد ذکر شده است عین مستأجره در عقد اجاره می‌تواند شخص، شئ یا حیوان باشد و موارد اجاره اشخاص نیز اجاره خدمه و کارگر همچنین اجاره متصدی حمل و نقل را در برمی‌گیرد یعنی قانون مدنی مشخص کرده است که قرارداد اجاره نسبت به چه اموری می‌تواند منعقد شود. در این مواد ابتدا تعریف حقوقی عقد اجاره بیان شده و سپس قواعد حاکم بر آن تبیین شده است که از مهمترین این قواعد عبارتند از:
🗒 نحوه انعقاد قرارداد اجاره و حقوق و تکالیف هریک از طرفین آن (موجر و مستأجر) را مشخص کرده است.
🗒 شرایط و ضوابطی را که باید در انعقاد عقد اجاره رعایت شود تعیین کرده است مانند آن که در ماده ۴۶۸ قانون مدنی تصریح شده است که حتماً باید در عقد اجاره مدت اجاره مشخص شود و در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود.
🗒 ضوابط و شرایط مربوط به عین مستأجره را مورد اشاره قرارداده است.
🗒 مشخص کرده است که اگر چنانچه هریک از طرفین به تکالیفی که طبق این قرارداد برای آنها ایجاد شده است عمل نکنند، طرف مقابل چه اقدامی می‌تواند انجام دهد.
🗒 مشخص کرده است که در صورت وجود چه شرایطی طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند (برهم بزنند) همچنین در چه مواقعی عقد منفسخ می‌شود (خود به خود از بین می‌رود).
🗒 در این مواد پیش‌بینی شده است که طرفین قرارداد اجاره در خصوص چه مواردی می‌توانند بر اساس توافق طرفینی خود عمل کنند و در چه مواردی ملزم هستند بر اساس آنچه قانون تعیین کرده است عمل کنند.
قوانین مرتبط با اجاره
علاوه بر مواد قانون مدنی، در مورد اجاره مجموعه قوانین دیگری نیز وجود دارد که مستقلاً درباره روابط موجر و مستأجر تنظیم شده‌اند. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ از مهمترین قوانین در این زمینه محسوب می‌شوند.
قانون سال ۱۳۵۶ در مقام اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ تصویب شده است و در مورد تمام اجاره‌های اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند اجرا می‌شود. در قانون ۱۳۵۶ اجاره بعد از پایان مدت منحل نمی‌شود بلکه رابطه استیجاری به موجب قانون ادامه می‌یابد و موجر نمی‌تواند مستأجر را به تخلیه وادار کند جز در موارد مندرج در ماده ۱۴ و ۱۵. بر اساس ماده ۱۴ «در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا شده و محل تخلیه خواهد شد.
پایان اجاره
قرارداد اجاره به یکی از روش‌های زیر پایان می‌یابد:
🔖 بطلان اجاره: مانند هر عقد دیگر اگر اجاره فاقد شرایط صحت مندرج در قانون باشد بی اعتبار است. در این صورت اگر مستأجر از منافع بهره‌ای برده باشد باید اجرت المثل را پرداخت کند. تلف شدن مورد اجاره در اثنای مدت و از بین رفتن قابلیت انتفاع عین از موضوعاتی است که بطلان اجاره را در پی خواهد داشت.
🔖 فسخ اجاره: در تمام مواردی که فسخ بواسطه وجود عاملی از ابتدای اجاره است، با فسخ اجاره از آغاز بی اعتبار خواهد شد بنابراین تمام اجاره بها به مستأجر مسترد می‌شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر در خواهد آمد. مستأجر در مورد منافعی که در گذشته استفاده کرده است نیز ضرورتاً باید اجرت المثل پرداخت کند.
🔖 در مواردی که شرطی بین طرفین وجود داشته باشد در صورت تخلف ابتدا الزام و نهایت فسخ امکانپذیر است، البته در ماده ۴۹۶ بیان شده است نیازی به الزام نیست و با تحقق هر نوع تخلف از شروط طرف مقابل دارای حق فسخ خواهد بود همچنین در صورتی که برای یکی از طرفین و یا هر دوی آنها شرط خیار شده باشد یا مال دارای عیب باشد امکان فسخ وجود خواهد داشت.
🔖 پایان مدت اجاره: با پایان مدت اجاره مستأجر باید عین مستاجره را تخلیه کند اگر با وجود گذشت زمان مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد و موجر به این امر اعتراضی نکند، مستأجر همچنان امین محسوب می‌شود و در صورت استفاده از منافع موظف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود.
