المشاركة في البناء
إن المشاركة في البناء هي في الواقع نوع من العقود التي يتم إبرامها في مجال المقاولات والبناء. ينطبق هذا العقد على جميع المشاريع التجارية والسكنية وغيرها. الآن بعد أن أصبحت على دراية بتعريف المشاركة في البناء، يجب أن تنتبه إلى نقطة مهمة. وبهذا تعتبر عقود المشاركة في البناء من أهم العقود؛ لأنها تؤثر بشكل مباشر على ممتلكات طرفي العقد. ولهذا السبب، تم أيضًا وضع قواعد المشاركة في بناء الوفرة.
طريقة المشاركة في البناء هي أن يكون مالك قطعة الأرض أو المبنى ينوي بناء وحدات سكنية أو تجارية. إلا أنه لا يملك المال ورأس المال الكافي لتنفيذ فكرته. في مثل هذه الحالة، تساعد اتفاقية شراكة البناء المالك. لأنه بموجب هذا العقد سيستفيد صاحب الأرض من خدمات المقاول ومرافقه ورأس ماله في تنفيذ مشروعه الإنشائي.
شروط المشاركة في البناء
في ما يتعلق بشروط وأحكام المشاركة، لا بد من مراعاة النقاط التالية:
ويجب أن يتم حساب مقدار المشاركة وأيضاً نسبة الربح لكل طرف من أطراف العقد وفقاً لمعدل التضخم والتغيرات في أسعار المساكن في السوق.
تكاليف المشروع سوف تختلف تبعا لعوامل مختلفة، بما في ذلك المدينة والمنطقة. ولهذا السبب، يتم احتساب تكاليف البناء على أساس سعر المتر المربع للشقة المبنية حديثًا في نفس المدينة والمنطقة.
في عقود الشراكة في البناء تحدد حصة المالك والمقاول من الوسط بنسبة 50%؛ يعني أن المالك يحصل على 55% من المشروع و45% للمقاول. وبطبيعة الحال، فإن توزيع الأسهم هذا ليس سوى مثال شائع ومن الممكن تغييره إلى 60 و 40 في المائة.
في المشاريع التعاونية، قبل أي إجراء، يجب حساب قيمة العقار والقيمة النهائية للمشروع. علماً بأن تحديد مقدار الربح وكذلك قيمة العقار يتم باستخدام صيغ خاصة.
كما ذكرنا، شراكة البناء هي نوع من العقود. ويمكن رؤية خصوصية العقود في حقيقة أنها يتم تنظيمها وفقًا لرأي الأطراف. على سبيل المثال، يمكن للطرفين الوفاء بجميع شروط العقد، بما في ذلك مبلغ الفائدة وما إلى ذلك من خلال اتفاقية ثنائية. ومع ذلك، لا يمكن إنكار تأثير الظروف العرفية للمجتمع وكذلك قواعد المشاركة في تشييد المباني.
بعد إبرام اتفاقية الشراكة وقبل البدء في البناء، يمنح المقاول المالك مبلغًا مجانيًا. وذلك لأنه يستطيع توفير مكان لنفسه ولأسرته للعيش فيه أثناء المشروع.
بناء على نصيحة المحامين والخبراء فمن الأفضل تعيين شخص كمحكم عند توقيع اتفاقية الشراكة. سيحكم هذا الشخص بين الطرفين في حالة حدوث مشاكل محتملة. على أن تعلمه بأحواله وواجباته ومسؤولياته في بداية الأمر. وبهذه الطريقة، ليس من الضروري اللجوء إلى المحكمة والسلطات القانونية لحل النزاعات. إلا في الظروف الخاصة والاستثنائية.
من أهم شروط إبرام عقود الشراكة هو التحديد الدقيق لمسؤوليات وواجبات كل طرف من أطراف العقد.
إذا كان المقاول شركة قانونية، فمن الأفضل أن يكون المالك على علم بأداء وأنشطة هذه الشركة أولاً. وبهذه الطريقة، سيتم منع أي ضرر أو خسارة مالية وما إلى ذلك.
يجب أن يتم إبرام اتفاقية الشراكة مع شركات المقاولات القانونية بالتوقيع والختم الرسمي للشركة.
إذا لم يلتزم أي من طرفي العقد بالتزاماته، فسيكون للطرف الآخر الحق في إنهاء العقد.
يوصى باستبدال الكمبيالات بشيكات مصرفية صالحة في شراكة البناء؛ لأنه بهذه الطريقة لن تواجه صعوبات في حالة حدوث مشاكل محتملة.
يعتبر الإخطار المستمر في فترات زمنية تتراوح من شهر إلى شهرين من واجبات المقاول؛ أي أنه يجب عليه إبلاغ المالك أو شركات الطرف المتعاقد بإتمام العمل على شكل تقرير أو محضر اجتماع.
إذا كان شخص أو أشخاص مسؤولين عن التعامل مع أنشطة شركة المقاولات كممثل للمالك؛ ومن الضروري ذكر أسمائهم في العقد. بالإضافة إلى ذلك، من الأفضل تضمين شروط استبدال الوكيل بدلاً من المالك الأصلي في العقد.
باعتبار أن صاحب الأرض أو المبنى قد يموت أثناء تنفيذ المشروع؛ وفي هذه الحالة سيستمر ورثته في المشاركة في البناء.
في نهاية مدة العقد، إذا لم يتم الانتهاء من البناء؛ يحق لكلا الطرفين الإلغاء أو المطالبة بالتعويضات إذا كانت الشروط مذكورة في العقد.
يجب أن يتم ترتيب اتفاقية الشراكة بناءً على الميزانية المالية للمالك وأيضًا على نطاق نشاط المقاول.
ومن متطلبات المشاركة في البناء تحديد والحصول على ضمانات تنفيذ المشروع والالتزامات.
تحديد نسبة المشاركة في البناء
في العقد بين الشركاء يتم تحديد نسبة المشاركة بحيث لا يكون هناك فرق بينهم، وفي الخطوة الأولى يتم تقدير رؤوس أموال الطرفين من قبل خبير ثم يقومون بتقسيم هذا المبلغ على رأس المال، ومن ثم سيتم تحديد سعر العقار لذلك المالك. وبعد تحديد رأس مال المالك يقومون بتقدير تكاليف البناء. مجموع أموال المالك ومن يقوم بتجديد العقار هو القيمة الإجمالية للمشروع.
بناءً على صيغة عامة، يتم احتساب ربح المشاركة في البناء وكيفية تحديد مبلغ الحصة على أساس سعر كل متر مربع من شقة حديثة البناء في تلك المنطقة. إذا كان سعر كل متر مربع من شقة مبنية حديثاً معروفاً، يتم احتساب مبلغ الحصة على أساس (50-50)، أي أن 50% تعود لمالك الأرض و50% للشخص الذي يفعل ذلك أعمال البناء على الأرض المعنية لإعطاء
في بداية عملية المشاركة في بناء العقار يجب على البناء تقديم مبلغ مجاني لمالك الأرض حتى يتمكن صاحب الأرض من استئجار أو رهن منزله المناسب خلال فترة البناء والعيش فيه لفترة من الوقت هذا المبلغ مجاني وسيتم إعادته إلى الشركة المصنعة.
أنواع المشاركة في البناء
تنقسم عقود الشراكة إلى الأنواع التالية حسب قوانين وأعراف المجتمع:
طريقة المشاركة في البناء هي أن يتقدم أحد الأطراف بصفته مالك الأرض؛ ويكون الطرف الآخر مسؤولاً عن تكاليف البناء تحت عنوان البناء أو مقاول البناء. ولا داعي في إبرام مثل هذا العقد إلى ذكر ثمن الأرض ونحو ذلك. ويكفي فقط أن يلتزم المقاول بتسليم المبنى بالجودة المطلوبة في وقت معين. وأخيرا، يتقاسم المالك والمقاول العقار بأكمله مع بعضهما البعض.
هناك نوع آخر من اتفاقيات الشراكة يتم على مراحل. وبهذه الطريقة، مع الانتهاء من كل مرحلة من مراحل البناء، يتم نقل حصة من العقار إلى البناء. على سبيل المثال، يتفق الطرفان على نقل دونج إلى المقاول عند الانتهاء من البنية التحتية للواجهة والهيكل العظمي.
وفي جزء آخر من هذا العقد، يتم الاتفاق بين المالك والباني؛ على أساس أنه إذا وصل البناء إلى مرحلة معينة، يجب على مالك الأرض إعطاء توكيل رسمي للباني. يتم إعطاء هذا التوكيل لنقل الحصة البناءة، وبهذه الطريقة يمكنه العمل على إعداد المستند الرسمي.
في بعض الأحيان، يتم نقل ثلاثة دونج من العقار إلى المقاول في بداية الأمر وبعد إبرام اتفاقية الشراكة. وبهذه الطريقة، سيبدأ أيضًا عملية البناء.